Günümüzde özellikle şehir merkezindeki binaların mesken olan bağımsız bölümleri; doktor yazıhanesi, avukat, mali müşavirlik bürosu, şirket merkezi, bayan kuaförü, mağaza vb. olarak kullanılmaya başlaması nedeniyle, bu bağımsız bölümler,  tapuda işyeri olarak tescilli olsa da olmasa da fiilen işyerine dönüşmektedir. İşyeri olarak alınıp satılabilmektedir. 

            Mesken olarak inşa edilen ve tapuya bu şekilde tescilli olan binaların mesken dışında kullanılmaya başlanması durumunda problemler ortaya çıkmakta, kat malikleri arasında ihtilaf ve niza oluşmakta, en nihayetinde konu yargıya taşınmaktadır.

            İnsanların toplu yaşadığı bu tür binalar için yasa koyucu oluşabilecek problemleri çözmek adına kurallar koymuştur. Burada esas olan kat maliklerinin diğer malikleri rahatsız etmemesi, onların mülkiyet hakkını kullanmalarına engel olunmamasıdır. Bağımsız bölümlerin bir birinden ayrı olarak alınıp satılabilmesidir. 634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 24 maddesinde konuyla ilgili olarak  3 fıkra halinde düzenleme yapılmıştır.

1.ci fıkra da “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. “ denilmektedir.

2.ci fıkrasın da “Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.” denilmektedir

            3 fıkrasın da da “(25.02.2011 tarih ve 27857 (1. Mükerrer) sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6111 sayılı Kanunun 194 üncü maddesiyle eklenmiştir.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır. “ denilmektedir.

Bu bağlamda “10.08.2005 gün ve 25902 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına ilişkin Yönetmeliğin 5. maddesinin (b) fıkrasında yer alan "Tapuda işyeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oyçokluğu ile aldığı kararın bulunması şeklinde kurallar ve kısıtlamalar bulunmaktadır.

634 sayılı kanunun 24 maddesindeki kısıtlamalar; görüleceği üzere,  genelde işyerleri ile ilgili olup, gerek Danıştay’ın gerekse Yargıtay’ın bu konularda yüzlerce emsal ve içtihat kararı bulunmaktadır. Yasada mesken alanlarına avukat bürosu, mali müşavirlik bürosu hariç(30.04.2013 tarih ve 28633 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6460 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle eklenmiştir.) 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.,), doktor muayenehanesi gibi açılan işler içinse  bir kısıtlama bulunmadığından, diğer malikler problem ve ihtilaf da yaratsalar da açılan bu bürolara  mani olamamakta idiler.  Bu konuda yaşanan aşırı ihtilaf nedeniyle  6111 sayılı torba yasada yasa koyucu avukat ve mali müşavirlik bürolarının da 2 yıllık geçiş süresinden  sonra mesken alanlarına faaliyetlerine kısıtlama getirmekte olup, bu süre 25.2.2013 tarihinde sona ermektedir.

Konut olarak inşa edilen ve cins tahsisi yapılmadan, ,  işyeri olarak kullanılan binalardan, işyerlerinin kat maliklerinin şikayeti üzerine çıkarılmaları veya buradaki işyeri sahiplerinin kendi isteği ile oturdukları bağımsız bölümü boşaltmaları halinde,  bu bölgeler ikamet edilen alan olmaktan çıktığından, bu yerler artık mesken olarak ta kullanılamayacağından, uzun süre boş kalacak virane olacak, bir çok yeni problemin kaynağı olacaktır.  Örneğin uhucular, tinerciler  tarafından buraların işgal edilmesi gibi. Binalar eski ise tüm malikler karar vererek buraları yıktırarak yeni binalar yapmakta zor olacağından, şehir merkezinde göze hoş gelmeyen görüntüler oluşacaktır.  Böyle bir durumda kentsel dönüşüm yasası maliklerin ekonomik gücü olması halinde bir nebze çözüm olabilir.  Kanımızca bu tür olumsuzlukların önüne geçmek açısından her şehirde meskenler içinde büroların açılabileceği alanlar il koordinasyon kuruluna verilecek bir yetki ile belirlenmek suretiyle konuya  önemli bir çözüm getirilebilir diye düşünüyorum.

                                                                     Ramazan MUTLU